Al mare, in città, in montagna? Questo il risultato da una analisi della normativa di cui al Decreto Prestazione Energetica n. 63/2013[1] come emendato dal Decreto Rilancio n. 34/2020.
| “Quando uno non riesce ad acchiappare la fortuna è un minchione, questo si sa. Don Silvestro, lo zio Crocifisso, padron Cipolla, e massaro Filippo non erano minchioni, e tutti facevano loro festa, perchè quelli che non hanno niente stanno a guardare a bocca aperta i ricchi e i fortunati, e lavorano per loro, come l’asino di compare Mosca, per un pugno di paglia, invece di tirar calci, e mettersi sotto i piedi il carretto, e sdraiarsi sull’erba colle zampe in aria. Aveva ragione lo speziale che bisognava dare un calcio al mondo come era fatto adesso, e rifarlo da capo.” “I Malavoglia” (Giovanni Verga). |
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(doverosa) Premessa
Prepotentemente il “bonus fiscale” si è affacciato nella vita di tutti i giorni. E’ un dono, un regalo? Apparentemente si, ma di fatto non è che una (singolare) modalità di manifestazione della potestà d’imperio dello Stato verso coloro che posseggono immobili in Italia (anche non residenti fiscali): non denaro nuovo bensì una rinuncia temporanea all’imposizione fiscale che viene trasformata in uno sconto, un vantaggio da far godere oggi e messo a disposizione ad altri contribuenti, in attesa che questi ultimi possano successivamente compensare quanto erogato col loro e futuro carico fiscale.
Per lo Stato, il bonus fiscale non rappresenta -in realtà- una uscita, ma solo una temporanea “rinuncia” all’imposizione che, diversamente, oggi, in assenza di redditi e/o trasferimenti di ricchezza, comunque non incasserebbe.
Introduzione
Il Decreto Rilancio (D.L. 34/2020), nell’ambito delle misure connesse alla cd. emergenza Covid-19, ha introdotto, come noto, una nuova maxi detrazione (cd. “Superbonus”) nella misura del 110%, da ripartirsi in 5 (in luogo di 10) quote annuali di pari importo, relativa a spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021[2] per interventi finalizzati :
Le nuove disposizioni si affiancano, integrando la disciplina, a quelle già vigenti che regolamentano le detrazioni spettanti per gli interventi:
- alla efficienza energetica,
- al consolidamento statico alla riduzione del rischio sismico degli edifici.
- di riqualificazione energetica degli edifici (cd. “Ecobonus”), nonchè quelli
- di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. “Sismabonus”).
Il “Sismabonus”, in generale
Godono di una detrazione fiscale pari al 75% od 85% della spesa, entro un ammontare massimo di 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare, gli interventi “di antisismica”, finalizzati alla messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici o di complessi di edifici collegati strutturalmente, inclusi quelli dai quali deriva la riduzione di una o due classi di rischio sismico, anche realizzati sulle parti comuni di edifici in condominio.
Il nuovo “Sismabonus”, come introdotto dal Decreto Rilancio
Il nuovo sismabonus, che si aggancia al Superbonus e ne aumenta la detrazione al 110%, si riferisce alle spese per interventi antisismici relative ad edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3[3] (le zone di pericolosità > 0.025, pressochè tutto il territorio italiano),, e sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021[4], ed attuati mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici allo scopo di ridurne il rischio sismico[5], eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.
Oltre che per gli interventi di antisismica (che assumono la qualifica dei cd. interventi “trainanti”) spetta anche per una serie di interventi cd. “trainati”, se realizzati unitamente ad uno degli interventi trainanti. La maggiore detrazione, ad esempio, spetta anche per l’installazione di impianti fotovoltaici e accumulatori ad essi integrati connessi alla rete elettrica, fino ad un tetto massimo di spesa pari a 48.000 euro.
Contributo per chi acquista casa od appartamento antisismici
La detrazione fiscale del 110% si applica anche alle spese, nel massimo di euro 96.000, sostenute dagli acquirenti delle cd. case antisismiche, ovvero per unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati nelle citate zone 1, 2 e 3 oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che entro 18 mesi dal termine dei lavori provvedano alla successiva rivendita.
Ovvero, la nuova maxi aliquota del 110% trova applicazione per l’acquisto di immobili antisismici
Fruizione del beneficio
All’ “ordinaria” modalità di diretta detrazione in dichiarazione dei redditi (1° metodo), per la quale risulta opportuno effettuare una verifica preliminare con particolare riguardo alla presumibile (o meno) sussistenza di redditi imponibili da abbattere con la detrazione fiscale annuale, come analizzato in questo post),
la normativa consente all’acquirente di casa od appartamento con le suddette caratteristiche, in luogo dell’utilizzo diretto in detrazione, di poter optare alternativamente:
– per lo sconto in fattura (2° metodo), ovvero un contributo -sotto forma di sconto sul prezzo d’acquisto dovuto- di importo non superiore al prezzo convenuto e nel limite massimo di 96.000 euro, concesso dall’impresa venditrice[6] sul prezzo d’acquisto;
– per la cessione di un credito d’imposta (3° metodo) nella misura della detrazione spettante (pari al prezzo x 110% e nel massimo di euro 105.600), ad altri soggetti (tra cui banche, assicurazioni, multiutility, commercialisti) che avranno facoltà di ulteriori e successive cessioni
Conclusione
In pratica, sulla base del meccanismo di temporanea rinuncia alla riscossione delle imposte da parte dello stato e concessione di un credito sul pagamento delle stesse, debitamente strutturata l’operazione con l’impresa venditrice o con un istituto bancario, sarà possibile acquistare un edificio antisismico anticipando solo una parte del prezzo d’acquisto, poichè l’importo residuo verrà direttamente scalato dal corrispettivo verrà direttamente pagato dalla banca all’impresa venditrice.
NOTE:
[1] “Disposizioni urgenti per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell’edilizia per la definizione delle procedure d’infrazione avviate dalla Commissione europea, nonchè altre disposizioni in materia di coesione sociale”.
[2] scadenza che sembra verrà prorogata a tutto il 2023.
[3] individuate dall’Ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28/4/2006.
[4] la cui scadenza sembra verrà prorogata fino a tutto il 2023.
[5] anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche consentano tale aumento.
[6] che a sua volta potrà recuperare, sotto forma di credito d’imposta, per l’importo pari alla detrazione spettante (realizzandovi un mark-up fiscale pari all’importo dello sconto in fattura moltiplicato x 10%), con facoltà di successiva cessione del credito.
